Jual Beli Tanah Tanpa Melalui Notaris

5781

Ibu Dini S Purwono yang terhormat, saya ingin menanyakan mengenai jual beli tanah. Beberapa waktu lalu, saya membeli sebidang tanah milik tetangga tanpa melalui notaris. Jadi, saya hanya menggunakan kwitansi saja, dan mendapatkan sertifikat tanah HM masih atas nama pemiliknya.  Bagaimana kekuatan hukum atas pembelian tanah yang tanpa melalui notaris? Apakah saya bisa balik nama sertifikat tanah tersebut? Terima kasih penjelasannya.
Nur Rahman
Kalibanteng, Semarang 081234145xxx

JAWABAN:
Bapak Nur Rahman yang saya hormati. Pada dasarnya jual beli adalah sebuah perjanjian. Oleh karena itu selama perjanjian jual beli tersebut memenuhi syarat sah perjanjian sebagaimana diatur dalam Pasal 1320 KUHPer, maka jual beli tersebut adalah sah dan mengikat para pihak meskipun tidak dilakukan di hadapan notaris yang dalam hal ini bertindak dalam kapasitasnya sebagai Pejabat Pembuat Akta Tanah (“PPAT”).
Berdasarkan Pasal 1320 KUHPer, suatu perjanjian adalah sah apabila memenuhi elemen-elemen sebagai berikut: 1) kesepatakan mereka yang mengikatkan dirinya; 2) kecakapan para pihak untuk membuat suatu perikatan; 3) adanya suatu pokok persoalan tertentu; 4) merupakan suatu hal yang tidak terlarang.

Namun demikian, untuk kepentingan pendaftaran kepemilikan atas tanah pada Badan Pertanahan Nasional, peralihan hak atas tanah itu harus dituangkan dalam akta otentik yang dikeluarkan oleh PPAT.

Pasal 2 ayat (1) Peraturan Pemerintah No. 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah mengatur bahwa tugas pokok PPAT adalah melaksanakan sebagian kegiatan pendaftaran tanah dengan membuat akta otentik sebagai bukti telah dilakukannya perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah, dimana akta tersebut akan dijadikan dasar bagi pendaftaran perubahan data pendaftaran tanah yang diakibatkan oleh perbuatan hukum tersebut (dalam hal ini adalah jual beli tanah).
Kemudian berdasarkan Pasal 37 ayat (1) Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, peralihan hak atas tanah berdasarkan jual  beli hanya bisa didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku. Dalam hal ini perlu dipastikan bahwa lokasi tanah yang menjadi obyek jual beli adalah terletak dalam wilayah kerja PPAT yang membuat akta peralihan hak atas tanah tersebut.

Berdasarkan ketentuan sebagaimana disebutkan di atas, Kepala Kantor Pertanahan akan menolak untuk melakukan pendaftaran peralihan hak atas tanah jika jual beli tanah tersebut tidak dibuktikan dengan akta PPAT. Apabila pendaftaran tersebut ditolak, maka proses balik nama sertifikat tanah tidak dapat dilakukan.
Sebagai kesimpulan, jual beli tanah di bawah tangan (tanpa dibuat dalam akta otentik) tetap sah dan mengikat para pihak yang bertransaksi sepanjang memenuhi semua elemen yang disebutkan dalam Pasal 1320 KUHPer. Akan tetapi guna keperluan pendaftaran dan proses balik nama sertifikat tanah di Kantor Pertanahan, maka jual beli tersebut harus dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT.

Mengenai kekuatan hukum, dari sisi keperluan pembuktian, posisi akta yang dibuat oleh notaris atau PPAT adalah lebih tinggi kedudukannya dibandingkan dengan perjanjian di bawah tangan. Kemudian, dalam kaitannya dengan perlindungan hukum bagi pemilik tanah, posisi hukum tertinggi bagi pemilik tanah adalah pada saat namanya terdaftar pada Kantor Pertanahan dan sertifikat tanah karena ini merupakan bentuk pengakuan negara dan pihak ketiga atas kepemilikan tanah oleh suatu pihak.


Pertanyaan seputar permasalahan hukum, khususnya hukum perdagangan, sekuritas, kapital market, merger dan akuisisi, general corporate, komersial, dan lain sebagainya, bisa disampaikan ke email editor@radarsemarang.com atau SMS / 081 325 262 560